LTV, DTI, DSR 차이와 계산 방법 완벽 정리

주택 구매나 대출을 계획할 때, 금융기관에서 심사 기준으로 삼는 **LTV(Loan To Value), DTI(Debt To Income), DSR(Debt Service Ratio)**는 매우 중요한 지표입니다.

이 세 가지 지표는 대출 한도를 계산하는 데 있어 핵심적인 기준이 되며, 각 지표는 서로 다른 측면에서 대출자의 상환 능력을 평가합니다.
본 글에서는 LTV, DTI, DSR의 개념과 차이를 알아보고, 각각의 계산 방법을 상세히 정리하여 대출 한도를 정확히 이해할 수 있도록 도와드립니다.

LTV (주택담보대출비율)란?

1. LTV의 정의

LTV는 Loan To Value Ratio의 약자로, 주택 가치에 대한 대출 가능 금액의 비율을 나타냅니다.

쉽게 말해, 주택 가격 대비 대출 가능한 금액의 비율을 의미하며, 금융기관이 대출 한도를 정하는 데 중요한 기준이 됩니다.

예를 들어, 주택의 감정가가 5억 원이고 LTV가 70%라면, 최대 3억 5천만 원(5억 원 × 70%)까지 대출이 가능합니다.

2. LTV의 계산 방법

LTV 공식: LTV = (대출금액 ÷ 주택의 담보가치) × 100

예시 계산:

주택의 담보가치: 5억 원

대출금액: 3억 원

LTV = (3억 원 ÷ 5억 원) × 100 = 60%

즉, 이 경우 대출자는 주택 담보가치의 60%에 해당하는 대출을 받은 것입니다.

3. LTV 규제의 기준

LTV는 지역과 대출자의 조건에 따라 기준이 다르게 적용됩니다.

투기과열지구: LTV 40%

조정대상지역: LTV 50%

비규제지역: LTV 70%

예를 들어, 투기과열지구에서 6억 원의 주택을 구입하려면, 최대 대출 한도는 2억 4천만 원(6억 원 × 40%)으로 제한됩니다.

DTI (총부채상환비율)란?

1. DTI의 정의

DTI는 Debt To Income Ratio의 약자로, 대출자의 소득 대비 부채 상환 비율을 뜻합니다.
즉, 연 소득 중 대출 상환액이 차지하는 비율을 나타내며, 대출자의 상환 능력을 평가하는 지표로 사용됩니다.

DTI는 대출자가 실제로 갚을 수 있는 금액을 판단하는 기준이 되며, 대출 한도를 정하는 데 큰 영향을 미칩니다.

2. DTI의 계산 방법

DTI 공식: DTI = [(연간 대출 원리금 상환액 + 기타 부채 상환액) ÷ 연 소득] × 100

예시 계산:

연 소득: 5천만 원

주택담보대출 원리금 상환액: 1천만 원

기타 부채 상환액: 5백만 원

DTI = [(1천만 원 + 5백만 원) ÷ 5천만 원] × 100 = 30%

따라서, 이 경우 대출자의 총부채상환비율은 30%입니다.

3. DTI 규제의 기준

DTI 역시 지역과 대출자의 조건에 따라 기준이 달라집니다.

투기과열지구 및 조정대상지역: DTI 40%

비규제지역: DTI 60% 이상 가능

DSR (총부채원리금상환비율)란?

1. DSR의 정의

DSR은 Debt Service Ratio의 약자로, 대출자의 모든 부채에 대한 연간 원리금 상환액을 기준으로 계산되는 비율입니다.

LTV와 DTI는 주택담보대출에 초점을 맞추는 반면, DSR은 모든 종류의 부채를 포함하는 점에서 차이가 있습니다.

DSR은 대출자의 전체적인 상환 능력을 평가하는 포괄적인 지표로, 최근 금융기관에서 더욱 강화된 기준으로 적용되고 있습니다.

2. DSR의 계산 방법

DSR 공식:

DSR = (연간 모든 대출의 원리금 상환액 ÷ 연 소득) × 100

예시 계산: 연 소득: 5천만 원

주택담보대출 원리금 상환액: 1천만 원

신용대출 원리금 상환액: 7백만 원

자동차 할부금 상환액: 3백만 원

DSR = [(1천만 원 + 7백만 원 + 3백만 원) ÷ 5천만 원] × 100 = 40%

따라서, 이 경우 대출자의 총부채원리금상환비율은 40%입니다.

3. DSR 규제의 기준

DSR은 2021년부터 전면적으로 강화된 규제를 적용받고 있습니다.

은행권 대출: 개인별 DSR 40% 이내

제2금융권 대출: 개인별 DSR 50% 이내

고소득자 기준: 연 소득 1억 원 초과자의 경우에도 동일한 규제를 적용

LTV, DTI, DSR의 차이

1. 비교표

구분	LTV	DTI	DSR
의미	주택 가격 대비 대출 가능 비율	소득 대비 대출 상환 비율	소득 대비 모든 대출 상환 비율
대상	주택담보대출만 해당	주택담보대출 및 기타 부채 포함	모든 대출 포함
계산 기준	담보가치	연 소득	연 소득
주요 규제	지역별 규제	지역 및 소득별 규제	개인별 기준 적용

2. LTV, DTI, DSR의 관계

LTV는 대출 한도의 상한선을 정하며, 주택 가격을 기준으로 계산됩니다.
DTI는 소득 대비 대출 상환 능력을 평가하며, 주택담보대출뿐만 아니라 기타 부채를 포함합니다.
DSR은 모든 대출을 포괄적으로 평가하며, 대출자의 총 상환 부담을 측정합니다.
즉, DSR은 가장 포괄적인 지표로, 대출 심사에서 중요한 역할을 합니다.

대출 한도 계산 예시

사례: 연 소득 5천만 원, 주택 감정가 6억 원
LTV 40% 적용: 대출 한도 = 6억 원 × 40% = 2억 4천만 원
DTI 40% 적용: 대출 한도 = (5천만 원 × 40%) ÷ 연이율 4% = 약 5억 원
DSR 40% 적용: 모든 대출 상환액 합계가 연 소득의 40% 이내여야 함

대출 계획을 세우는 팁

LTV, DTI, DSR 기준 확인: 각 기준에 맞는 대출 한도를 미리 계산하여 현실적인 대출 계획을 세우세요.

금리 변동 고려: 고정금리와 변동금리를 비교하여 상환 계획에 맞는 대출 상품을 선택하세요.

금융기관 상담 활용: 대출 가능 금액과 상환 능력을 종합적으로 평가받아 최적의 대출 조건을 찾으세요.

LTV, DTI, DSR은 대출 한도를 결정하는 데 필수적인 금융 지표로, 각각의 차이를 명확히 이해하는 것이 중요합니다. 정확한 계산과 기준을 바탕으로, 자신의 재정 상황에 맞는 대출 계획을 세워보세요.